Selawe.com – Setiap insan manusia selalu berusaha untuk menciptakan rasa aman terutama bagi diri sendiri beserta keluarganya. Tak terkecuali keamanan atas aset yang dimiliki, sebagai antisipasi akan terjadinya kondisi ekonomi dan politik global yang tak menentu.
Meski fakta yang seringkali dijumpai, bersifat kompleks, diantara ketiganya (logam mulia emas, saham dan properti) dipengaruhi oleh faktor ekonomi, diantaranya inflasi, kenaikan suku bunga, sentimen pasar dan stabilitas geopolitik mikro maupun global.
- Karakteristik dan Dinamika,
Emas, dianggap sebagai aset “safe haven” (melindungi kekayaan) yaitu aset yang cenderung naik nilainya manakala terjadi peningkatan ketidakpastian ekonomi atau geopolitik.
Pergerakan harga emas seringkali berlawanan arah dengan harga saham maupun nilai USD, saat harga saham menurun masyarakat akan berbondong-bondong beli emas yang tentunya berdampak terhadap meningkatnya harga emas atau terjadi korelasi negatif terhadap harga saham. Memang, aset logam mulia emas tidak menghasilkan pendapatan dividen atau pendapatan sewa, namun aset logam mulia emas bersifat lebih likuid dan mampu bertahan dari tekanan inflasi.
Saham, sensitifitas harga saham dipengaruhi oleh pertumbuhan atau penurunan ekonomi, laba atau rugi perusahaan, dan kebijakan moneter nasional maupun global. Kinerja bursa saham cenderung membaik manakala perekonomian tumbuh, suku bunga bank rendah dan sentimen pasar positif. Dalam saham terdapat risiko tinggi namun menghasilkan keuntungan yang besar, high risk high retur.
Properti (Rumah/Tanah), merupakan aset jangka panjang yang cenderung stabil. Dinamikanya sangat dipengaruhi oleh lokasi, daya beli, dan inflasi. Memberikan manfaat langsung sebagai tempat tinggal dan passive income berupa pendapatan sewa. Berbiaya transaksi tinggi dan illikuid jika dibandingkan dengan aset emas dan saham. Untuk mencapai akad jual beli butuh kesabaran dan proses yang panjang, dan saat sudah deal butuh biaya transaksi yang terhitung mahal sekali.
- Perbandingan Aset Investasi,
Logam Mulia Emas dengan Saham. Seperti yang belakangan ini terjadi (awal tahun 2024 hingga April 2025), dimana harga logam mulia emas cenderung naik secara signifikan sementara bursa saham menukik turun, hal ini ditandai dengan IHSG (Indek Harga Saham Gabungan) yang bergerak melemah/merah. Korelasi negatif diantara kedua aset tersebut.
Investor cenderung mencari aset “aman” untuk safe haven melindungi kekayaannya, dengan beralih ke emas. Pada saat kondisi ekonomi membaik bahkan meningkat investasi dalam bentuk saham menjadi pilihan yang tepat karena mampu menghasilkan return yang tinggi. Seperti yang kita ketahui bersama, pada saat krisis keuangan tahun 2008, harga emas naik secara signifikan sementara indeks saham global anjlok.
Logam Mulia Emas dengan Properti. Emas dan properti berfungsi sebagai lindung nilai kekayaan (safe haven), hanya saja aset properti lebih lambat pertumbuhan nilainya dibandingkan emas.
Korelasi emas dengan properti lemah, keduanya dipengaruhi oleh faktor yang berbeda. Kondisi pasar lokal dan suku bunga bank sangat berpengaruh terhadap nilai aset properti, sedangkan logam mulia emas dipengaruhi kondisi global, inflasi dan krisis.
Keduanya bisa dianggap lindung nilai (safe haven) terhadap inflasi, tetapi properti cenderung lebih lambat bergerak dibandingkan emas.
Saham dengan Properti
Saham dan properti cenderung memiliki korelasi positif. Dalam jangka panjang, aset saham dan properti diuntungkan dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang disertai dengan kenaikan pendapatan masyarakat. Dalam jangka pendek, kenaikan suku bunga bank sangat berpengaruh terhadap aset properti (biaya KPR bank meningkat).
- Faktor Ekonomi,
Likuiditas Pasar. Saham dan emas lebih likuid dibandingkan properti, atas dasar likuiditas aset beberapa investor lebih memilih investasi saham dan emas.
Suku Bunga, tentunya kenaikan suku bunga perbankan yang berakibat meningkatnya biaya pinjaman akan berdampak negatif terhadap kinerja saham dan properti, transaksi keduanya menjadi melemah sedangkan daya tarik atau permintaan emas menjadi meningkat.
Inflasi, emas dan properti seringkali berperan menjadi lindung nilai kekayaan (safe haven) terhadap tekanan inflasi, sedangkan saham akan tertekan oleh inflasi apabila terdapat peningkatan biaya produksi perusahaan.
Krisis Ekonomi/Geopolitik. Satu-satunya alternatif untuk lindung nilai atau safe haven adalah logam mulia emas pada saat kondisi krisis ekonomi, sedangkan bursa saham dan properti anjlok mengalami penurunan nilai.
- Strategi Investasi,
Diversifikasi. Ibarat menaruh telur pada keranjang yang berbeda-beda, guna meminimalisir risiko terjadi kerugian atas portofolio yang dimiliki oleh investor.
Sebagai upaya untuk meminimalisir terjadinya risiko rugi, pilihannya dengan melakukan kombinasi portofolio dalam bentuk emas, saham dan properti. Ketiganya memiliki korelasi yang tidak selalu searah. Logam mulia emas untuk perlindungan saat krisis, saham untuk pertumbuhan jangka panjang dan properti sebagai passive income dan stabilitas, jadi fungsi dan peran ketiganya berbeda-beda.
Alokasi Aset. Proporsi penempatan masing-masing aset investasi bergantung pada profil risiko, tujuan keuangan, dan kondisi ekonomi. Investor konservatif lebih condong kepada portofolio dalam bentuk properti dan emas, sedang investor agresif lebih memilih portofolio dalam bentuk saham (high risk high return).
Timing. Seorang investor dituntut untuk paham terhadap siklus ekonomi yang terjadi dan jangan sampai terbalik-balik, misalnya, belilah properti pada saat suku bunga bank rendah, beli saham saat pasar bullish/harga turun, dan beli emas saat ketidakpastian meningkat atau krisis.
- Pandemi Covid-19
Tahun 2020 silam, awal terjadinya krisis yang berdampak terhadap kinerja saham anjlok, nilai emas melonjak dan pasar properti tidak bergerak/stagnan. Setelah kebijakan stimulus moneter dari pemerintah, bursa saham dan properti mengalami pemulihan, namun emas tetap kuat karena ketidakpastian ditengah-tengah pandemi covid-19.
Inflasi 2022-2023, emas dan properti menunjukkan ketahanan, sementara saham-saham emiten tertentu (emiten berbasis teknologi) mengalami tekanan karena kenaikan suku bunga global.
Aset investasi emas, saham dan properti memiliki hubungan yang dinamis, ketiganya dipengaruhi oleh siklus ekonomi dan sentimen pasar.
Untuk lindung nilai kekayaan (safe haven) pilihannya kepada aset logam mulia emas, portofolio saham menawarkan pertumbuhan aset kekayaan sedangkan portofolio properti memberikan stabilitas serta passive income dimasa yang akan datang.
Sebagai investor yang bijak lakukan diversifikasi portofolio berdasarkan beberapa pilihan kondisi tersebut diatas, dengan menimbang portofolio emas, saham dan properti.
Selamat berinvestasi, dalam rangka lindung nilai kekayaan ataupun meningkatkan nilai aset. (*)
Penulis Nanang Bagus Setiawan. Editor Ichwan Arif.
